Négociation et rédaction des baux commerciaux

Les impératifs du bail commercial

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 années et il se renouvelle aux mêmes conditions au-delà de la période initiale de 9 ans. Il est donc impératif de négocier et rédiger avec soin les clauses et conditions du bail lors de sa conclusion.

De par son expérience, le cabinet d’avocats HELLEBOID & ASSOCIÉS conseille les bailleurs comme les locataires à l’occasion de la négociation puis de la rédaction des baux de tous locaux commerciaux, boutiques mais aussi bureaux ou entrepôts.

Maîtres Valérie HELLEBOID et Thomas APÉRY rédigent également les actes qui doivent être délivrés au cours de la vie du bail commercial. Il peut s’agir aussi d’actes relatifs à la cession du droit au bail ou du fonds de commerce, à la résiliation du bail.

La cabinet HELLEBOID & ASSOCIÉS représente ses clients devant les tribunaux en cas de conflit entre bailleur et locataire ; qu’il s’agisse de procédures de résiliation du bail commercial, de révision du montant du loyer, de renouvellement du bail, de changement d’activité par voie de déspécialisation partielle ou plénière, ou de congé avec ou sans fixation d’indemnité d’éviction.

Baux dérogatoires de courte durée et baux saisonniers

Dans des zones commerciales hypertouristiques et à très forte valeur locative,telles que dans le Golfe de SAINT-TROPEZ et plus généralement dans les stations balnéaires de la Côte d’Azur, le recours aux différents baux de courte durée est fréquent.

En effet, il est possible de déroger au statut des baux commerciaux codifié sous les articles L. 145-1 et suivant du Code de commerce en concédant au locataire un bail de courte durée appelé bail dérogatoire ou parfois mais de manière impropre « bail précaire ». Les baux de courte durée sont régis par l’article L. 145-5 du code de commerce. Depuis la loi du 18 juin 2014, dénommée « Loi Pinel », la durée maximale a été portée à trois ans.

Les locations saisonnières échappent tant au statut des baux commerciaux qu’à celui des baux de courte durée (article L. 145-5 alinéa 4 du Code de commerce). Ce type de conventions renouvelées parfois entre les mêmes bailleur et locataire a suscité de nombreux litiges et la rédaction de ces conventions est particulièrement délicate.

Le cabinet HELLEBOID & ASSOCIÉS dispose de l’expérience nécessaire pour conseiller les bailleurs comme les locataires à l’occasion de la conclusion ou du contentieux de ces contrats dérogatoires des baux commerciaux.

Indemnité d’éviction du local commercial

Sauf circonstances particulières prévues par les articles L. 145-17 et suivant du Code de commerce (telle que la faute commise au cours du bail précédent par le locataire), le propriétaire ne peut pas reprendre son local sans verser préalablement à son locataire une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fond de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre (article L. 145-14 du Code de commerce).

Dans des zones de forte commercialité comme dans le Golfe de Saint-Tropez et dans les stations balnéaires de la Côte d’Azur, l’indemnité d’éviction peut représenter une somme très conséquente y compris en cas d’éviction du locataire dont l’activité est déficitaire si la valeur de son droit au bail, du fait de l’emplacement du local, est élevée.

À défaut d’accord amiable, c’est le tribunal judiciaire qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction et ce, le plus souvent, après expertise judiciaire.

Résiliation du bail commercial

Il est systématiquement inséré dans les baux commerciaux une clause résolutoire régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. En cas de manquement par le locataire à l’une quelconque de ses obligations et notamment en cas de défaut de paiement du loyer, cette clause constitue un outil redoutable qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail dans le cadre d’une procédure rapide de référé devant le tribunal judiciaire du lieu où se situe le local commercial.

Maîtres HELLEOID et APÉRY sont régulièrement amenés à saisir le juge des référés dans le cadre de ce contentieux de la résiliation du bail.